Jeder dieser Begriffe wird in Ihren Unterlagen auftauchen. Ich lasse sie durchgehend italienisch, denn wer sie mit einem ungefähren deutschen Wort ersetzt, glaubt am Ende, etwas zu haben, das er nicht hat.
Catasto
Das Liegenschaftskataster. Es erfasst jede Immobilie in Italien mit Kennung, Einstufung, Grundriss und einem fiktiven Ertragswert.
Das catasto ist ein steuerliches Register — kein Eigentumsnachweis und keine Baugenehmigung. Das ist das häufigste Missverständnis: Eine Immobilie kann sauber im Kataster stehen und baurechtlich trotzdem nicht in Ordnung sein.
Visura catastale
Der Auszug aus dem catasto. Er zeigt, wer eingetragen ist, Kategorie und Klasse, die Größe in Katastereinheiten und die rendita catastale.
Die rendita ist mehr als eine Registerangabe: Aus ihr werden Kaufsteuern und die jährliche Immobiliensteuer berechnet, und sie bildet die Grundlage des Katasterwerts beim Verfahren prezzo-valore.
Eine visura ist ohne Mitwirkung des Eigentümers erhältlich und deshalb meist das erste Dokument, das man beschafft.
Planimetria catastale
Der beim catasto hinterlegte Grundriss.
Nehmen Sie ihn mit zur Immobilie und vergleichen Sie. Wände an anderer Stelle, ein Raum, der auf der Zeichnung fehlt, eine andere Zahl an Fenstern — jedes davon zeigt, dass gebaut und nie gemeldet wurde. Das ist Ihr frühester und günstigster Hinweis auf ein baurechtliches Problem.
Anders als die visura ist die planimetria zugangsbeschränkt: Sie wird dem Eigentümer herausgegeben oder jemandem, den der Eigentümer bevollmächtigt hat. Ein Kaufinteressent kann sie nicht einfach anfordern — sie muss über den Verkäufer oder den Makler kommen.
Conformità urbanistica
Baurechtliche Konformität: ob der Bau in seinem heutigen Zustand dem entspricht, was genehmigt wurde.
Das ist die wichtigste Prüfung beim Kauf in Italien — und die, die niemand im Verfahren durchführt, wenn Sie nicht darum bitten. Der Verkäufer erklärt sie in der Urkunde, der Notar nimmt die Erklärung auf. Nachsehen geht niemand.
Wo sie fehlt, sind die Folgen real: Die Bank finanziert womöglich nicht, der Notar beurkundet womöglich nicht, und die Regularisierung kann teuer oder unmöglich sein.
Titolo edilizio
Die Baugenehmigung, auf deren Grundlage gebaut oder umgebaut wurde — der Maßstab, an dem die conformità urbanistica gemessen wird.
Ältere Gebäude können aus der Zeit vor der Genehmigungspflicht stammen. Das ändert die Prüfung, es erübrigt sie nicht.
Agibilità
Die Bescheinigung, dass das Gebäude bewohnbar ist: Statik, Hygiene, Haustechnik.
Bei Altbauten und ländlichen Gebäuden fehlt sie häufig. Das ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund, aber Sie müssen wissen, warum sie fehlt. Manchmal wurde der Papierkram nie abgeschlossen. Manchmal erfüllt das Gebäude die Anforderungen tatsächlich nicht, und sie zu erlangen bedeutet erhebliche Arbeiten.
Sanatoria
Das Verfahren zur nachträglichen Legalisierung von Arbeiten, die ohne oder abweichend von einer Genehmigung ausgeführt wurden.
Zwei Dinge sind wichtig. Es kostet — Gebühren plus Strafzuschlag. Und es ist nicht immer möglich: Ob legalisiert werden kann, hängt davon ab, wann gebaut wurde und welche Regeln damals galten. Klären Sie die Machbarkeit vor dem Kauf.
Condono
Eine Amnestie: ein Gesetz, das zu bestimmten Zeitpunkten erlaubte, ungenehmigte Bauten zu vergünstigten Bedingungen zu legalisieren, außerhalb des normalen sanatoria-Wegs.
Für Sie ist das Vergangenheit mit Gegenwartswirkung. Hat ein Voreigentümer einen condono beantragt, prüfen Sie, ob das Verfahren tatsächlich abgeschlossen wurde. Ein anhängiger, nie zu Ende geführter condono ist ein laufendes Problem, das an der Immobilie hängt — und das kommt öfter vor, als man denkt.
Compromesso
Der Vorvertrag, auch contratto preliminare. Er legt Preis, Termin für die Beurkundung und die Folgen eines Rücktritts fest.
Die hier gezahlte Anzahlung ist üblicherweise eine caparra confirmatoria: Treten Sie zurück, ist sie verloren; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte. Der compromesso muss registriert werden und kann zusätzlich in den Immobilienregistern vorgemerkt werden — das schützt Sie, falls der Verkäufer zwischenzeitlich anderweitig verkauft.
Rogito
Die notarielle Kaufurkunde — der Moment des Eigentumsübergangs.
Der Notar ist Amtsträger, nicht Anwalt einer Partei, und in Italien wählt und bezahlt ihn der Käufer. Wer dem Italienischen nicht sicher folgen kann, braucht von Gesetzes wegen einen Dolmetscher und häufig zwei Zeugen.
APE
Attestato di Prestazione Energetica: der Energieausweis. Für den Verkauf gesetzlich vorgeschrieben, die Energieklasse muss im Inserat stehen.
Nehmen Sie ihn als Ausgangspunkt, nicht als Urteil. Er nennt die Klasse; er sagt nichts darüber, dass die Fenster einfach verglast und der Kessel zwanzig Jahre alt ist.
Conformità impianti
Die Bescheinigungen, dass Elektrik, Gas und Heizung den Normen entsprechen, die bei der Installation galten.
Kann sie niemand vorlegen, gehen Sie davon aus, dass die Kosten der Ertüchtigung bei Ihnen liegen — und rechnen Sie sie ein.
Wenn Ihnen hier ein Begriff neu ist, ist das normal — nichts davon ist selbsterklärend, und im Inserat steht es nicht. Wie diese Unterlagen in den Ablauf passen: Immobilie in Italien kaufen.