Il notaio è la parte dell'acquisto che rassicura di più chi compra dall'estero, ed è quella che viene fraintesa più spesso.
La rassicurazione è in parte giustificata. Il fraintendimento costa caro.
Cos'è il notaio, in Italia
Il notaio è un pubblico ufficiale, non un avvocato di parte. È nominato dallo Stato, tiene un repertorio pubblico e l'atto che redige ha pubblica fede: fa titolo esecutivo ed è quello che finisce nei registri immobiliari.
Lavora per l'atto, non per te. Non c'è una controparte legale che cura i tuoi interessi, perché nel sistema italiano non ci sono due avvocati che trattano. È efficiente, e lascia un vuoto che devi riempire tu.
Il notaio lo sceglie e lo paga chi compra. È la frase più utile di questa guida. Non prendere per inerzia quello che ti mette davanti l'agenzia: la parcella la paghi comunque tu, e il rapporto è diverso quando l'hai nominato tu.
Cosa verifica il notaio
Prima dell'atto il notaio fa controlli che ti proteggono davvero:
- Titolarità. Chi è il proprietario, come lo è diventato e se ha il potere di vendere.
- Gravami. Ipoteche, pignoramenti, servitù e tutto ciò che risulta iscritto o trascritto. Se c'è un'ipoteca si sistema in sede di atto, e i soldi non si muovono prima.
- Dati catastali. Che gli identificativi in atto corrispondano ai registri.
- Dichiarazioni. Che il venditore indichi i riferimenti dei titoli edilizi e che l'APE ci sia.
- Identità e capacità delle parti.
Questa categoria di controlli è fatta bene. Comprare una casa in Italia e scoprire che non è mai stata legittimamente tua è davvero raro.
Cosa il notaio non controlla
È qui che stanno i problemi veri.
Di norma il notaio non:
- va a vedere l'immobile
- confronta il fabbricato com'è con i progetti approvati
- verifica che una veranda chiusa, un sottotetto recuperato o un ampliamento siano mai stati autorizzati
- accerta la conformità di impianto termico, gas ed elettrico
- si esprime sulla congruità del prezzo
Rileggi l'elenco. Il notaio raccoglie la dichiarazione del venditore sulla regolarità edilizia; non va a verificarla. Un atto può essere impeccabile e la casa avere lo stesso un piano abusivo sopra.
Nessuno, nella compravendita, è pagato per trovarlo. L'agenzia è pagata quando compri. Il notaio è pagato per trasferire correttamente la proprietà. Il controllo che manca è tecnico, e sta a te commissionarlo.
Come si svolge il rogito
La firma è poco drammatica e di solito dura meno di un'ora.
Il notaio legge l'atto ad alta voce, le parti firmano, il pagamento avviene in quel momento — di norma assegno circolare o bonifico tracciabile — e le chiavi passano di mano. Poi il notaio registra l'atto e aggiorna i registri immobiliari e catastali, nei giorni successivi.
Quello che conta è cosa è successo nelle settimane prima. Tutto quello che sta nell'atto dovresti averlo già visto: assenza di gravami, titoli edilizi, dati catastali, classe energetica. Se qualcosa compare per la prima volta mentre viene letto, l'errore non è successo al rogito: è successo settimane prima, quando nessuno ha guardato le carte.
Se non parli italiano
Se non sei in grado di seguire l'atto in italiano, la legge richiede un interprete, che giura davanti al notaio. Il notaio redige l'atto in italiano; l'interprete lo traduce prima e lo legge durante la firma. È possibile anche un atto bilingue.
Metti in conto 400 € – 900 € tutto compreso, e sappi che il costo del servizio linguistico è a carico di chi compra.
Se servano anche due testimoni dipende dal notaio. Il consiglio nazionale del notariato ritiene che non siano necessari quando la parte, pur non parlando italiano, sa leggere e scrivere, perché l'interprete già garantisce la comprensione. Alcuni notai li convocano comunque. Chiedilo per tempo.
Comprare con una procura
Si può comprare senza esserci, dando una procura a una persona di fiducia.
Se viene redatta fuori dall'Italia serviranno di norma apostille e traduzione giurata. L'oggetto va scritto con precisione: troppo stretta blocca l'appuntamento, troppo ampia dà a qualcuno più potere sui tuoi soldi di quanto ti convenga.
Domande da fare al notaio, prima del giorno dell'atto
- Al mio acquisto si applica il prezzo-valore, e lo chiederai in atto?
- Cosa stai verificando esattamente, e cosa no?
- Vuoi anche i testimoni oltre all'interprete?
- Mi dai un preventivo scritto con l'onorario separato dalle imposte?
- Posso leggere la bozza dell'atto in anticipo?
L'ultima è quella che tutti dimenticano. Hai diritto a leggerlo prima, ed è l'unico modo perché la lettura ad alta voce non contenga sorprese.
Per la sequenza intorno: comprare casa in Italia, la procedura. Per i numeri: costi e tasse.