Ricevo lo stesso messaggio ogni settimana. Qualcuno ha trovato una casa online, l'agenzia lo spinge a firmare «solo un foglietto, per dimostrare che sei serio», e vuole sapere cosa vuol dire. Quel foglietto, di solito, è esattamente la cosa che lo impegna.
Ecco la sequenza, nell'ordine in cui succede davvero.
Prima di tutto: il codice fiscale
Senza codice fiscale non compri, non apri un conto, non intesti un'utenza e non registri un atto.
È gratuito. Lo ottieni da un consolato italiano nel paese in cui vivi, oppure a qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate in Italia. Chiedilo presto: ogni passaggio successivo lo richiede, e c'è chi se ne accorge nel momento peggiore.
Passaggio uno: la proposta d'acquisto
La proposta d'acquisto è un'offerta scritta, e in Italia non è la cosa informale che è altrove.
Quando la firmi, tu sei vincolato. Il venditore no, finché non accetta — ma nel momento in cui accetta esiste un contratto fra voi. Di solito viene accompagnata da un assegno a titolo di caparra, che l'agenzia trattiene e incassa all'accettazione.
Due cose da guardare:
- La durata di validità. L'offerta resta ferma per il periodo che ci scrivi sopra. In quel periodo non puoi ritirarla.
- Le condizioni. Se l'acquisto dipende dal mutuo, dalla conformità urbanistica o dalla consegna di un documento, quella condizione va scritta dentro la proposta. Dopo l'accettazione, aggiungerla significa rinegoziare da una posizione più debole.
È qui che la maggior parte di chi compra dall'estero si impegna su qualcosa che non ha verificato. Se da questa guida porti via una cosa sola, porta via questa.
Passaggio due: il compromesso
Il compromesso, o contratto preliminare, fissa prezzo, termine per il rogito, cosa è compreso e cosa succede se una delle due parti si tira indietro.
La somma versata a questo punto è di norma una caparra confirmatoria, e la conseguenza conta: se ti tiri indietro tu, la perdi; se si tira indietro il venditore, ti deve il doppio. Non c'è un minimo di legge. In pratica sta fra il 5% e il 20% del prezzo, con il 10% di gran lunga il più frequente, e si concorda fra le parti — nella proposta o nel preliminare stesso.
Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate, e la registrazione ha i suoi costi: imposta fissa di registro di 200 euro, 0,50% sulla caparra confirmatoria, e 16 euro di bollo ogni quattro facciate.
Puoi anche farlo trascrivere nei registri immobiliari: ti protegge se il venditore prova a vendere a un altro o se viene aggredito dai creditori prima del rogito. Costa di più, e quando fra preliminare e atto passano mesi di solito vale la spesa.
Passaggio tre: il rogito
Il rogito è l'atto di compravendita, firmato davanti al notaio.
Il notaio non è l'avvocato del venditore né il tuo: è un pubblico ufficiale, e in Italia lo sceglie e lo paga chi compra. Scegli il tuo, non accettare per inerzia quello proposto dall'agenzia. Costa uguale, ma il rapporto è diverso.
Se non conosci l'italiano abbastanza da seguire l'atto, serve un interprete, e a volte due testimoni. Va organizzato prima, non scoperto la mattina stessa.
Cosa controlla il notaio, e cosa no
È l'equivoco più diffuso e più costoso che incontro.
Il notaio verifica:
- chi è il proprietario e se può vendere
- ipoteche, pignoramenti e altri gravami iscritti
- che i dati catastali corrispondano ai registri
- che il venditore abbia dichiarato i riferimenti dei titoli edilizi
Il notaio di norma non:
- va a vedere l'immobile
- controlla che il fabbricato com'è corrisponda ai progetti approvati
- verifica che una veranda chiusa, un sottotetto recuperato o un ampliamento siano mai stati autorizzati
- accerta la conformità degli impianti
- ti dice se il prezzo ha senso
In quella distanza vivono i problemi. Un atto può essere perfettamente valido e tu puoi aver comprato lo stesso una casa con un piano abusivo sopra.
Quanto ci vuole davvero
Dalla proposta accettata al rogito si contano mesi, non settimane. La variabile quasi mai sono i professionisti: sono gli uffici.
Tirare fuori da un Comune la pratica edilizia completa richiede il tempo che richiede, e in un piccolo comune l'ufficio può ricevere due mattine a settimana. L'accesso agli atti ha termini di legge, ma sono i termini per una risposta, non una promessa di velocità.
Metti in conto:
- qualche giorno per il codice fiscale, di più se passi dal consolato
- da giorni a settimane fra proposta e compromesso
- da settimane a mesi fra compromesso e rogito, a seconda dei documenti e dell'eventuale mutuo
L'ordine che ti protegge
La sequenza che ti tutela non è quella verso cui verrai spinto:
- Vedi l'immobile, o fallo vedere bene da qualcuno per te.
- Procurati le carte prima di fare l'offerta, oppure lega l'offerta alla loro consegna.
- Solo a quel punto firma la proposta.
- Registra il compromesso, e valuta di trascriverlo.
- Scegli il tuo notaio.
La pressione sarà sempre nella direzione di comprimere i punti due e tre. Quella pressione esiste perché l'agenzia viene pagata quando compri, non quando controlli.
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