La domanda arriva quasi sempre nella stessa forma: «può succedere che io paghi e la casa non sia mia?»
La risposta breve è no, ed è onesta. La risposta lunga conta di più, perché il rischio vero sta da un'altra parte rispetto a dove quasi tutti lo cercano.
Cosa il sistema fa bene
L'Italia tiene registri pubblici e ha il notaio come pubblico ufficiale. Prima dell'atto si verifica:
- di chi è l'immobile e se può venderlo
- quali ipoteche, pignoramenti e gravami risultano iscritti
- che i dati catastali corrispondano ai registri
- identità e capacità delle parti
Un'ipoteca esistente si estingue in sede di atto, e i soldi non si muovono prima. Questa parte funziona. Comprare e scoprire dopo che la proprietà non è mai passata è davvero raro.
Cosa il sistema lascia a te
Il notaio non va sul posto. Non confronta il fabbricato con i progetti approvati. Non verifica se la veranda chiusa, il sottotetto recuperato o l'ampliamento siano mai stati autorizzati. Non controlla gli impianti, e sul prezzo non dice niente.
Raccoglie la dichiarazione del venditore sulla regolarità edilizia. Non la verifica.
Detta così è chiara: nella compravendita italiana nessuno è pagato per guardare l'edificio. L'agenzia è pagata quando compri. Il notaio è pagato perché la proprietà passi correttamente. Il controllo che manca è tecnico, e devi commissionarlo tu.
Rischi di cui ci si preoccupa più del dovuto
La truffa del venditore. Le verifiche del notaio sui registri la intercettano quasi sempre.
Ipoteche nascoste. Sono iscritte, quindi si trovano. Il caso classico si cancella in sede di atto.
Essere svantaggiato perché straniero. Non ci sono regole speciali a tuo carico. Chi non è residente compra liberamente: la condizione di reciprocità è soddisfatta per i cittadini UE e per la gran parte dei paesi con trattati. La residenza cambia la fiscalità, non il diritto di comprare.
Esproprio, atti che saltano, «tanto è l'Italia». Compaiono nelle conversazioni molto più che nella realtà.
Rischi di cui ci si preoccupa meno del dovuto
La difformità edilizia. Il problema reale più frequente, di gran lunga. La casa non corrisponde ai progetti approvati perché qualcuno ha chiuso una terrazza o recuperato un sottotetto senza titolo. Conseguenze: la vendita si può bloccare, la ristrutturazione costa più del previsto, e la sanatoria non è sempre possibile.
L'agibilità che manca. Comune negli edifici rurali vecchi. Non è automaticamente fatale, ma va capito perché manca e cosa servirebbe per ottenerla.
Il cambio d'uso che non si può fare. Un edificio agricolo non diventa automaticamente un'abitazione. È il motivo più frequente per cui un acquisto in montagna delude.
Le proprietà condivise senza carta. Corte, accesso, pozzo, tetto: nelle corti vecchie sono spesso in comune, a volte sulla base di accordi mai messi per iscritto.
I diritti di passaggio. Una strada di campagna su terreno altrui è normale. Una buona consuetudine col vicino non è una servitù trascritta.
Le spese di mantenimento. IMU, TARI, utenze e gestione corrono anche nei dieci mesi in cui non ci sei. Non è un rischio giuridico, ma è il numero che si sottovaluta più spesso.
Come si abbassa davvero il rischio
- Controlla prima dell'offerta, non dopo. Dopo l'accettazione della proposta tratti da una posizione più debole.
- Scrivi le condizioni dentro la proposta. Conformità urbanistica, mutuo, consegna dei documenti: tutto ciò da cui dipende l'acquisto va lì dentro.
- Scegli il tuo notaio. Lo paghi comunque tu.
- Fai verificare l'edificio da un tecnico. Un geometra confronta lo stato di fatto con i progetti: è esattamente il controllo che nessun altro fa.
- Manda qualcuno a guardare sul serio — prima di prendere l'aereo e prima di firmare.
Il riassunto onesto
L'Italia non è un paese pericoloso in cui comprare casa. È un paese in cui il lato giuridico è coperto bene e quello edilizio non è coperto per niente.
Chi lo sa e commissiona da sé la verifica tecnica compra con un rischio non più alto che altrove. Chi dà per scontato che il notaio faccia entrambe le cose compra alla cieca, e se ne accorge quando vuole mettere mano ai lavori.
Per la procedura: comprare casa in Italia. Per i costi: costi e tasse.