Questi sono i termini che compaiono nei documenti. Li tengo in italiano perché sono quelli che leggerai sulle carte e sentirai agli sportelli. Accanto trovi come li rendo in inglese e tedesco quando scrivo un report.
Catasto
EN: land registry — DE: Katasteramt
L'archivio che censisce gli immobili con identificativo, classificazione, planimetria e rendita.
È un registro fiscale: non prova la proprietà e non è un titolo edilizio. È l'equivoco più frequente con i clienti stranieri, che spesso danno per scontato che "essere al catasto" significhi "essere in regola".
Visura catastale
EN: cadastral extract — DE: Katasterauszug
L'estratto del catasto: intestatario, categoria e classe, consistenza, rendita catastale.
La rendita non è solo un dato d'archivio: da lì si calcolano le imposte di acquisto e l'imposta annuale, ed è la base del valore catastale usato con il meccanismo prezzo-valore.
Si ottiene senza il proprietario, quindi è di norma il primo documento da recuperare.
Planimetria catastale
EN: cadastral floor plan — DE: Katastergrundriss
Il disegno depositato al catasto.
Va portata sul posto e confrontata. Muri spostati, un locale che non c'è sul disegno, un numero diverso di aperture: ognuno è il segnale che si è costruito senza aggiornare.
A differenza della visura è ad accesso riservato: viene rilasciata all'intestatario o a chi ha una sua delega. Chi sta comprando non può richiederla per conto proprio — deve passare dal venditore o dall'agenzia.
Conformità urbanistica
EN: planning compliance — DE: baurechtliche Konformität
La corrispondenza tra com'è l'immobile e com'era stato autorizzato.
È il controllo più importante e quello che nessuno fa se non lo si chiede: il venditore dichiara, il notaio verbalizza la dichiarazione, nessuno va a guardare.
Titolo edilizio
EN: building permit — DE: Baugenehmigung
Il permesso con cui l'edificio è stato costruito o modificato: il metro su cui si misura la conformità urbanistica.
Agibilità
EN: certificate of habitability — DE: Bewohnbarkeitsbescheinigung
L'attestazione che l'immobile può essere abitato: sicurezza, igiene, impianti.
Sugli edifici vecchi manca spesso. Non è di per sé bloccante, ma va capito perché manca.
Sanatoria
EN: regularisation procedure — DE: nachträgliche Legalisierung
La procedura per regolarizzare lavori fatti senza titolo o in difformità.
Costa, e non è sempre possibile: dipende da quando è stato fatto l'intervento e da quali regole valevano allora. Va verificata prima di comprare.
Condono
EN: building amnesty — DE: Bauamnestie
Le leggi che in momenti determinati hanno permesso di sanare abusi a condizioni agevolate, fuori dalla sanatoria ordinaria.
Il punto pratico: se un precedente proprietario ha presentato domanda di condono, va verificato che la pratica sia stata conclusa. Una domanda pendente e mai definita resta attaccata all'immobile.
Compromesso
EN: preliminary contract — DE: Vorvertrag
Il contratto preliminare: prezzo, termine per il rogito, conseguenze del recesso.
La caparra confirmatoria funziona in modo asimmetrico e va spiegata bene a chi compra dall'estero: chi recede la perde, chi la riceve e recede ne deve il doppio.
Rogito
EN: notarial deed of sale — DE: notarielle Kaufurkunde
L'atto notarile di compravendita.
Da spiegare sempre a un cliente straniero: il notaio è un pubblico ufficiale, non l'avvocato di una parte, e in Italia lo sceglie e lo paga chi compra.
APE
EN: energy performance certificate — DE: Energieausweis
Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio per la vendita.
È un punto di partenza, non un verdetto: dice la classe, non che i serramenti sono a vetro singolo.
Conformità impianti
EN: systems compliance declarations — DE: Konformitätserklärungen der Anlagen
Le dichiarazioni che elettrico, gas e riscaldamento rispettano le norme in vigore al momento dell'installazione.
Se nessuno le produce, il costo di rifarli è a carico di chi compra, e va messo nel conto prima di trattare il prezzo.